1585 Broadway -1585 Broadway

1585 Broadway'de
Morgan Stanley Binası
Morgan Stanley Times Meydanı.jpg
Genel bilgi
Tip Ofis
Konum 1585 Broadway
Manhattan , New York, ABD
koordinatlar 40°45′36″K 73°59′08″G / 40.76000°K 73.98556°B / 40.76000; -73.98556 Koordinatlar: 40°45′36″K 73°59′08″W / 40.76000°K 73.98556°B / 40.76000; -73.98556
Mevcut kiracılar Morgan Stanley
İnşaat başladı 1989
Tamamlanmış 1990
Mal sahibi Morgan Stanley
Yükseklik
Çatı 685 fit (209 m)
Teknik detaylar
Kat sayısı 42
taban alanı 1.336.576 fit kare (124.172.0 m 2 )
tasarım ve yapım
Mimar Emery Roth & Sons , Gwathmey Siegel & Associates Architects
geliştirici Solomon Hisse Senedi A.Ş.
Yapı mühendisi WSP Cantor Seinuk
Ana müteahhit Starrett Kardeşler ve Eken
Referanslar

1585 Broadway , aynı zamanda Morgan Stanley Binası , New York'ta Manhattan'ın Theatre District semtinde Times Meydanı'nda bulunan 42 katlı bir ofis binasıdır . Bina Gwathmey Siegel & Associates Architects ve Emery Roth & Sons tarafından tasarlandı ve David ve Jean Solomon tarafından geliştirildi. 1540 Broadway, Broadway'in batı tarafında 47. ve 48. Caddeler arasında bir yer kaplar. Bina, 1995'ten beri finansal hizmetler şirketi Morgan Stanley'nin genel merkezi olarak hizmet vermiştir.

1585 Broadway, 685 ft (209 m) yüksekliğinde bir kule bölümüne gerileyen aksilikler ile alçak bir tabandan oluşur . Cephe , tabanda büyük işaretlerle tasarlanmıştır. Üst katlarda alüminyum köşeli cam cephe ve cam üçgen çatı bulunmaktadır . Zemin seviyesinde, tüm Broadway tarafı mağazalar içerir ve ana girişler 47. ve 48. Caddelere yerleştirilir. Ofis girişleri, aynı zamanda bir bodrum kafeteryasına da bağlanan geniş bir lobi ile birbirine bağlanmaktadır. Morgan Stanley'nin ofisleri üst katlarda yer almakta olup, 40. ve 41. katlarda bir executive süit bulunmaktadır. İç mekan Gwathmey Siegel ve Gensler tarafından tasarlandı .

Solomon Equities, 1585 Broadway'i 1989'da Strand Theatre ve başka bir binanın bulunduğu yerde spekülatif bir gelişme olarak geliştirmişti. Morgan Stanley, inşaat sırasında uzaya ilgi duyduğunu belirtmişti, ancak sonunda buna karşı karar verdi. 1990'da 1585 Broadway tamamlandığında, on bir katı işgal eden tek kiracı hukuk firması Proskauer Rose idi. Solomon ailesi başarısız bir şekilde daha fazla kiracı çekme girişiminde bulundu ve borca ​​girerek Aralık 1991'de binayı haciz etmeye zorladı. Bina , 1993 yılında Morgan Stanley'e satan bir banka konsorsiyumu tarafından devralındı. Morgan Stanley, birkaç tadilattan sonra binaya taşındı. . Proskauer Rose, 2000 yılında kendi alanını yeniledi ve 2010 yılına kadar binanın bir bölümünü işgal etmeye devam etti. Daha sonra, Morgan Stanley eski Proskauer Rose alanına genişledi ve 2010'ların ortalarında her katı yeniledi.

Alan

1585 Broadway, Broadway'in batı tarafında , güneyde 47. Cadde ile kuzeyde 48. Cadde arasında yer alır. New York City'deki Midtown Manhattan'ın Tiyatro Bölgesi'ndeki Times Meydanı'nın kuzeybatı köşesindedir . Trapez şeklindeki arsa , 47th Street'te 206 ft (63 m) bir cephe ve 277.87 ft (84.69 m) derinliğe sahip 50.657 fit kare (4,706.2 m2 ) kapsar . Binanın güneydoğu ucu Duffy Meydanı'na bakmaktadır .

Çevredeki bölge Manhattan'ın Tiyatro Bölgesi'nin bir parçasıdır ve birçok Broadway tiyatrosu içerir . Morgan Stanley Binası, bloğu 47. Cadde'deki Ethel Barrymore Tiyatrosu ve Samuel J. Friedman Tiyatrosu ve 48. Cadde'deki Longacre Tiyatrosu ile paylaşıyor. 48. Cadde'nin karşısında kuzeybatıda Eugene O'Neill Tiyatrosu ve Walter Kerr Tiyatrosu ve kuzeyde Crowne Plaza Times Square Manhattan bulunmaktadır. Doğuda Times Meydanı'nın karşısında 20 Times Meydanı , TSX Broadway , Saray ve Büyükelçilik Tiyatroları ve I. Miller Binası bulunmaktadır . Ayrıca Hotel Edison ve Lunt-Fontanne Tiyatrosu güneyde, Brooks Atkinson Tiyatrosu ve Paramount Hotel ise güneybatıda. Site 1986'dan önce iki altı katlı binayı içeriyordu: bir sinema evi olan Strand Theatre ve ayrıca 67 yıldır Broadway'de faaliyet gösteren Leighton's Haberdashers ve Clothiers.

Tasarım

1585 Broadway, Emery Roth & Sons ve Gwathmey Siegel & Associates Architects tarafından tasarlandı ve Gwathmey Siegel'in ilk yüksek katlı tasarımıydı. 42 katlıdır ve çatısına 685 ft (209 m) kadardır. WSP Cantor Seinuk'tan Irwin G. Cantor yapı mühendisiydi, Tishman İnşaat Şirketi ise genel müteahhitti. 1585 Broadway, Enerji ve Çevresel Tasarımda Liderlik (LEED) Altın yeşil bina sertifikasına sahiptir. Bina aynı zamanda ana kiracısı olan ve 1585 Broadway'i merkez olarak kullanan finansal hizmetler şirketi Morgan Stanley için Morgan Stanley Binası olarak da bilinir.

Form ve cephe

Bina, bir cephe ve camdan yapılmış üçgen bir çatı ile tabandan geriye doğru yerleştirilmiş kare bir kule ile önerildi. İnşa edildiğinde, taban tüm siteyi kaplar ve Manhattan sokak ızgarasına çapraz olarak uzanan Broadway ile hizalanır . Taban, Gwathmey Siegel'e göre, "tiyatro bölgesindeki sokağın yaya ölçeğine yanıt veren" birkaç aksilikle tasarlandı. Zemin seviyesinin üzerinde, iki dikdörtgen aksilik vardır. Dördüncü ve beşinci katlarda Broadway'e doğru dışa doğru bir eğri ile çift yükseklikte mekanik bir alan vardır; bu, taban ve kule arasındaki geçişi tanımlar. Kule, cadde ızgarasına paralel uzanan 47. ve 48. Caddelerle hizalanmıştır.

Cephe çoğunlukla cam giydirme cephedir . Taban, cam ve metalle kaplıdır ve arkalarında tabelayı gizleyen koyu cam paneller bulunur. Kule bölümü , köşelerde gümüş alüminyum köşegen paneller içerir. Üst katlarda köşeler içe doğru çentikli olup aynalı cam paneller içermektedir. Cephenin geri kalanı beyaz, mavi-yeşil veya aynalı cam panellerden yapılmıştır. Gwathmey Siegel'in mimarisiyle ilgili bir kitaba göre, bu malzemelerin "hem opaklık hem de yansıtıcılık görüntüleri yaratması, aynı anda bir akışkanlık ve kalıcılık duygusu yaratması" gerekiyordu. PPG cephe panellerini tasarladı. Çatı dört taraftan eğimlidir, bir mansart çatı tasarımının bir modifikasyonu, ancak dört arkadan aydınlatmalı panel ile. Mimari eleştirmen Paul Goldberger , çatıyı "üçgen bir çatı ile kesilmiş bir piramit arasındaki çapraz" olarak nitelendirdi.

Tabanda hava durumu göstergesi

Artkraft Strauss Sign Corporation , şehir yönetmeliklerine uygun olarak dahil edilen tabandaki tabelaları üretti. Broadway'deki kaldırımın üzerinde her biri "1585 B'way" karakterlerinden birini içeren on koyu cam "kanat" çıkıntı yapıyor. Her vitrinde, oradaki perakendeciyi tanımlayan işaretler bulunur. Dördüncü kat gerilemesinin üzerine mali haberleri ve alıntıları gösteren üç yatay pano yerleştirilmiştir . Her pano 140 ft (43 m) genişliğinde ve 10 ila 12 ft (3,0 ila 3,7 m) yüksekliğindedir; panolar büyük bir şerit bant oluşturur . Köşelerde 30 x 60 ft (9,1 x 18,3 m) boyutlarında iki ek işaret, piyasa bilgilerini gösterir. Broadway'in 47. ve 48. Caddeleri olan köşelerinde, dünyanın dört bir yanındaki şehirlerde geçerli saati gösteren 44 ft (13 m) yüksekliğinde kavisli tabelalar var. Morgan Stanley'nin adı yalnızca köşelerde, 7 inç yüksekliğinde (18 cm) harfle görüntülenir.

Özellikler

Bina 1.3 × 106 fit kare (  120.000 m 2 ) brüt taban alanına sahiptir. Broadway'de imar kurallarından dolayı ofis girişi yoktur, çünkü cephe dükkanlarla kaplıdır. Gwathmey Siegel, 1990'da orijinal lobiyi ve 1995'te Morgan Stanley'nin yönetici süitini tasarladı. Ofislerin geri kalanını Gensler tasarladı. Binada ayrıca acil durum jeneratörleri bulunmaktadır . ^

Lobi ve bodrum katları

Lobi, 47. ve 48. Caddelerdeki girişleri birbirine bağlar. 100 x 60 ft (30 x 18 m) ölçülerinde özel sektöre ait bir kamusal alandır . Lobi, 44. ve 49. Caddeleri birbirine bağlayan özel sektöre ait kamusal alanlardan oluşan bir koridorun parçasıdır. Bu koridordaki diğer alanlar , New York Marriott Marquis'in altındaki bir geçit olan Shubert Alley , Hotel Edison'un lobisi ve Crowne Plaza Times Square Manhattan'ın altındaki bir araba yolu.

Lobi, geometrik bir desende düzenlenmiş beyaz, koyu yeşil ve siyah çinilerle mermer bir zemin içerir. Duvarlar koyu yeşil mermer şeritli gri granitten yapılmıştır. Bir duvar, gerçekte olduğundan daha kısa olduğu izlenimini vermek için içe doğru kıvrılır. Lobi tavanı ahşaptır ve iki büyük sütun tarafından desteklenmektedir. Tavan, 5 ft (1,5 m) genişliğinde dikdörtgen kasalı bir ızgara şeklinde düzenlenmiştir. Tavanda, Architectural Lighting dergisinin " ışıklı " bir etki olarak tanımladığı şeyi yaratan reflektörlü akkor lambalar vardır . Stephen Margulies lobi aydınlatmasını tasarladı.

Cam bir duvarın arkasındaki lobi, bodrum katındaki 500 kişilik yemek odasına giden yürüyen merdivenler içeriyor. Yemek odası yürüyen merdivenlerinin üzerinden bir üst geçit geçmektedir. Yemek odası 1995 yılında inşa edilmiş; başlangıçta depolama alanıydı ve lobiye bağlı değildi. Lobi ve yemek odası toplu olarak 29.000 fit kare (2.700 m 2 ) büyüklüğündedir. Ayrıca, aslen hukuk firması Proskauer Rose tarafından kullanılan ve başkanı Alan S. Jaffe'nin uzayı örtmeceli bir şekilde "salon" olarak adlandırdığı bir alt bodrum vardır. Alt bodrum katının bir kısmı 2000 yılında hukuk kütüphanesi oldu; 60.000 ciltten oluşan mekânda 34 avukat kapasiteli 14 kütüphaneci görev yapıyordu. Alt bodrumda ayrıca hukuk firmasının erkek ve kadın çalışanları için soyunma odaları vardı. Duvarlardan ve tavandan tam boy buzlu cam paneller, ahşap süslemeler ve dolaylı aydınlatma armatürleri vardır. Alan, paslanmaz çelik panellerle kaplı 4 x 4 ft (1,2 x 1,2 m) ölçülerinde üç beton sütun içerir.

Executive süit

Morgan Stanley'nin executive süiti, kulenin 40. ve 41. katlarında yer alır ve 45.000 fit kare (4.200 m 2 ) kapsar. Ofisler, yemek odaları, toplantı alanları ve toplantı odaları içerir. Executive süitin fuayesinde üç yöne bakan pencereler bulunurken, ofisler 30 yöneticiyi ağırlayabiliyor. Süit, granit ve üç tür ahşapla kaplanmıştır; mimar Charles Gwathmey , bunun Morgan Stanley'nin "gerçek malzemeler" arzusundan kaynaklandığını söyledi. Fuaye duvarlarında Anigre kullanılmıştır. Maun , iki katı birbirine bağlayan çift genişlikli merdivenin basamaklarında ve lobidekilere benzer şekilde tavan ızgaralarında kullanılır. Kapı ve diğer armatürlerde ebonize kiraz ağacı kullanılmaktadır. Executive süit ayrıca 35 ft uzunluğunda (11 m) bir toplantı odası masasının yanı sıra çeşitli modern mobilyalar içerir. Bazı mobilyalar Frank Lloyd Wright'ın Coonley Evi'ndekilerden ilham almıştır .

Tarih

Times Meydanı'nın Tiyatro Bölgesi, II. Dünya Savaşı'ndan sonra bir ticaret bölgesine dönüşmüştü. Bununla birlikte, 20. yüzyılın ortalarında orada nispeten az sayıda büyük gelişme vardı. 1958 ve 1983 arasında, Sixth Avenue , Times Square, Eighth Avenue ve Columbus Circle arasındaki 114 blokluk alanda en az 100.000 fit kare (9.300 m 2 ) alana sahip yalnızca on iki bina geliştirildi . 1585 Broadway, New York'ta ofis alanı için yüksek talebin olduğu 1980'lerde önerildi. Karı-koca ekibi David ve Jean Solomon, 1970'lerin sonlarında Manhattan'da konut yapılarının satın alınmasına ve konut yapılarına dahil oldular ve sonraki on yılda ofis binalarına geçtiler. Solomon ailesi, 1980'lerin sonlarında Times Meydanı'nın kuzey çevresinde iki yapı geliştirmeye karar verdi: 750 Yedinci Cadde ve 1585 Broadway. Bu yapıların her ikisi de belirli bir kiracının taahhüdü olmaksızın spekülatif olarak geliştirildi.

Gelişim

47th Street sokak seviyesinden görüldü

Solomon'lar, 1986'da Strand Theatre ve Leighton's Haberdashers and Clothiers'ı iki sitede 40 katlı bir kule inşa etme planları ile satın aldı. Bu, o zamanlar Times Meydanı için planlanan birkaç gelişmeden biriydi. New York Şehir Planlama Komisyonu (CPC), Times Meydanı'nın kuzey kesimindeki yeni binaları parlak tabelaların yanı sıra derin aksilikleri de dahil etmeye zorlayacak yönetmelikleri yürürlüğe koymayı düşünüyordu . David Solomon, "mimari olarak bu yeni binalara nasıl uygulanacağını düşünmeden" ayrım gözetmeksizin bu düzenlemelere karşı çıktı. Leighton, Aralık 1986'da kuleye yer açmak için kapandı. Ek taban alanı elde etmek için Solomon Equities , Shubert Organizasyonundan Barrymore Tiyatrosu'nun kullanılmayan hava geliştirme haklarını satın aldı . Toplamda, yapı 1.2 × 106  sq ft (110.000 m 2 ) olacaktır. ^

Mühendislik danışmanı Irwin Cantor, binanın üst yapısı için iki plan tasarladı : boru şeklinde bir çerçeve ve bir mega yapı . 1987 yılının ortalarında, Morgan Stanley, önerilen kulede yer için Solomon Equities ile müzakere ediyordu. Morgan Stanley yöneticileri, pencerelerinin dışında parlak tabela görme ihtimalinden hoşlanmadılar ve anlaşma bu nedenle suya düştü. Süleymanlar yine de kuleye devam etmeye karar verdiler. New York City'deki ofis alanı arzı, o zamana kadar talebi geride bırakmaya başlamıştı. Sitenin Yıkım ortalarında 1987 tarafından devam ediyordu. CPC, Eylül 1987'de, Times Meydanı'ndaki büyük yeni gelişmelerin, yayın stüdyoları veya zemin kat mağazaları gibi "eğlence kullanımları" için alanlarının yaklaşık yüzde 5'ini ayırmasını gerektiren bir planlama yönetmeliğini onayladı. 1585 Broadway tamamen bir ofis binası olarak planlanırken, Broadway'de bu kurala uymak için perakende alanı vardı. Yönetmelik ayrıca, bu tür binaların geliştiricilerinin Times Meydanı'na bakan büyük tabelalar yerleştirmesini gerektiriyordu; Solomons sonuç olarak planlarını değiştirdi.

Kara Pazartesi'nin ardından , New York City ofis piyasasının keskin bir şekilde düşmesine neden olmuştu, ancak ofis piyasası 1988'de toparlanıyordu. Hukuk firması Proskauer Rose , o Ağustos'ta 1585 Broadway'de 426.000 sq ft (39.600 m 2 ) kiraladı ve yetkililer daha ucuz kiralara atıfta bulundu. ve kararlarında daha yeni mekanik sistemler. Proskauer Rose, o zamanlar Times Meydanı çevresinde ofis kiralayan birkaç hukuk firmasından biriydi ve Solomon Equities gibi geliştiriciler bu şirketler için büyük teşvikler sunuyordu. Ertesi yıl, Solomon Equities, Chemical Bank'ı 1585 Broadway veya 750 Yedinci Cadde'de yer kiralamaya ikna etmeye çalıştı ancak başarısız oldu. News Corporation ayrıca 1585 Broadway'in geri kalanını ve 750 Yedinci Cadde'deki alanı kiralamayı düşündü . David Solomon, News Corp'un yeterince kira ödemeyeceğini düşündüğü için 1989 yılının ortalarında müzakereleri kesti. News Corp, faiz oranlarındaki ani artışların ortasında, gelecek yıl müzakereleri tamamen iptal etti. Solomon Equities, yeni Times Square binalarını pazarlamak için Lois Pitts'i tuttu.

Tamamlama ve iflas

Zorluklar

Broadway'deki üssünde tabela

1585 Broadway, 1990 yılında 300 milyon dolara tamamlandı. Bu , Manhattan ofis alanının yüzde 14,5'inin boş olduğu 1990'ların başındaki durgunluğun başlangıcına denk geldi . Ayrıca, 1980'lerde Midtown'un batı kesiminde yaklaşık 9 × 106 fit (840.000 m 2 ) ofis alanı geliştirildi ve bunun sadece yarısı  kiralandı . Mart 1990'a gelindiğinde, David ve Jean Solomon, Times Meydanı binalarından herhangi biri için Proskauer Rose dışında başka hiçbir kiracıyı imzalayamamıştı. Times Meydanı gökdelenleri ve 712 Fifth Avenue'deki üçüncü proje neredeyse boştu. Proskauer Rose, 1585 Broadway'deki 42 katın 11'ini işgal etti ve 365.000 fit kare (33.900 m 2 ) kapladı. 944.400 fit kare (87.740 m 2 ) kapsayan binanın geri kalanı 1990 ortalarında kiraya verilmeye açık kaldı. Yapının yarısından azı işgal edildiğinden, Süleymanların dış işaretleri çalıştırmaları gerekmedi. Bina ayrıca vergi faturasını birkaç milyon dolar azaltan bir belediye vergi indirimi aldı. ^

Swiss Bank Corporation , Bank of Montreal ve Toronto-Dominion Bank'tan oluşan bir konsorsiyum, 320 milyon dolarlık ilk ipotek verdi ve Swiss Bank da 50 milyon dolarlık sermaye benzeri kredi verdi . Diğer borçlar arasında European American Bank'a (EAB) olan 40 milyon dolar ve Kuveyt Ticaret Bankası'na olan 17.5 milyon dolar borcu vardı . Binanın finansmanıyla ilgili ilk zorluklar Eylül 1990'da, Solomon ailesinin ilk ipotek kredisi veren üç kişiye 46.425 milyon dolar ödemeyi ihmal etmesiyle ortaya çıktı. Solomon ailesi daha sonra Aralık ayında bir faiz ödemesini kaçırdı ve borçlar, 1991 yılının başlarında Consolidated Edison'un binanın ısı hizmetini kapattığı noktaya kadar birikmişti. Solomon'lar o Şubat ayına kadar temerrüde düşmüşlerdi, ancak borç verenler iddialarını ileri süremediler. EAB, krediyi geri ödeyemediği için Haziran 1991'de Solomons'a başarılı bir dava açtı ve binanın inşaat müteahhitlerinden birkaçı, 1991 yılının ortalarında mülke karşı mekanik haciz davası açtı.

Ayrıca, Proskauer Rose iki yıl boyunca kira ödemedi çünkü Solomon ailesi 25 milyon dolarlık iyileştirme sözü verdi ve kiracıyı Ekim 1991'e kadar kira ödemekten muaf tutan bir çalışma mektubu verdi. Proskauer Rose aylık 453.606 dolarlık kirasını geldiğinde bile ödememeye karar verdi. Süleymanların binada iyileştirme yapmadıkları gerçeğini gerekçe göstererek. Sorunlar arasında hatalı asansörler, bitmemiş bir cephe, işlevsel olmayan mekanik sistemler ve araba yolunun 24 saat insanlı olmaması vardı. Bir noktada, Proskauer Rose elektrik faturasını 1585 Broadway'in güç kaynağı kapanmadan önce son dakikada ödedi. Hukuk firması binanın elektrik, sigorta primleri ve güvenlik görevlilerini kendi bütçesinden ödüyor, ardından bu masrafları kira bedellerine karşı kredilendiriyordu . Aralık 1991'e kadar, Bank of Montreal ve Toronto-Dominion Bank binaya haciz koymayı düşünüyorlardı. Borç o zamana kadar 340 milyon dolara yükselmişti.

Bölüm 11 dosyalama

47th Street ve Broadway'den görünüm

Aralık 1991 sonunda, Solomon Equities , önceki üç yıl içinde bina için tek bir kiracı imzalamamış olan 1585 Broadway için bir Bölüm 11 iflas başvurusunda bulundu. O zamanlar, binanın tek kiracısı Proskauer Rose hiç kira ödememişti. 1585 Broadway'in 231 milyon dolarlık varlığı ve 482 milyon dolarlık borcu vardı ve aylık 1.9 milyon dolar kaybediyordu. Bölüm 11'in dosyalanması sonucunda, bina üzerindeki haciz işlemleri beklemeye alındı ​​ve David Solomon, 3.4 milyon dolarlık emlak vergisi ödeme görevinden kurtuldu. Proskauer Rose daha sonra Solomons'a ve binanın borcunu elinde tutan sekiz bankaya binayı bitirmedikleri için dava açtı. Taraflar Nisan 1992'ye kadar bir anlaşmaya vardılar.

Borç verenler yeniden yapılandırmanın şartları üzerinde anlaşamadılar ve bunun sonucunda beşten fazla müstakbel kiracı geri çevrildi. Borç verenler, 1585 Broadway'i Primerica Corporation'a satmayı planlamışlardı ; bu, hisse senedi aracılık bölümü Smith Barney, Harris Upham & Company'yi binaya taşıyacaktı. Anlaşma, Primerica başka bir aracı kurum olan Shearson'ı satın aldığında ve Smith Barney çalışanlarını işten çıkarmaya başladığında, ek alan gereksiz hale geldiğinde çöktü. Başka bir durumda, İç Gelir Servisi 240.000 fit kare (22.000 m 2 ) Midtown ofisini kiralamak istiyordu , ancak 1585 Broadway'in iflası IRS'yi burayı kiralamaktan caydırdı. Borç verenlerin sert müzakereleri , 1992 sonlarında Manhattan'da yeni bir genel merkez arayan ve olası yerler olarak 1585 Broadway dahil olmak üzere dört bina belirleyen finansal hizmetler şirketi Mastercard'ı da geri çevirdi .

1993 yılında, borç verenler mülkü yönetmek için Hines Interests Limited Partnership'i tuttu. İflas mahkemeleri, Mart 1993'te 1585 Broadway'i yeniden düzenleme planını onayladı. Borç verenler tüm bina için bir alıcı aramaya başladılar. Solomon'un birkaç potansiyel küçük kiracıyla yaptığı görüşmelere rağmen, borç verenler binayı büyük bir kiracı dışında kimseye göstermek bile istemediler. Ayrıca, borç verenler, bina Eylül 1993'te Bölüm 11 iflas korumasından çıkmadan önce satılması gereken mülk için 150 milyon dolar istediler. Bu, binadaki 400 milyon dolarlık borçtan çok daha azdı, ancak herhangi bir yatırımcı için çok yüksekti. yapıyı spekülatif olarak satın alıyordu. Potansiyel teklif sahipleri arasında 250.000 sq ft (23.000 m 2 ) arayan Reliance National Insurance Company vardı. Morgan Stanley, Quantum Fund , Milstein Properties ve Odyssey Partners , hepsi en az 150 milyon dolarlık teklif verdi. Tüm teklifler mühürlendi , bu nedenle rakip teklif sahiplerinin hiçbiri diğerlerinin ne kadar ödediğini bilmiyordu.

Morgan Stanley'nin devralınması

1990'lar

Binanın tabanındaki pencereler

Borç verenler 1585 Broadway'i yüksek teklif veren Morgan Stanley'e Ağustos 1993'te 176 milyon dolara sattılar. Bu, yeni inşa edilmiş olsaydı binanın maliyetinin yaklaşık yarısı kadardı. David Solomon, bina ilk geliştirilirken Morgan Stanley'nin alan için pazarlık yaptığı için satışta "acı tatlı bir ironi" olduğunu söyledi. Şirketin o sırada Manhattan'da 4.590 çalışanı vardı ve son iki yılda 400 pozisyon ekledi. Morgan Stanley, Connecticut'a taşınmayı düşünmüştü, ancak kendisine 40 milyon dolarlık vergi indirimi teklif edildikten sonra New York'ta kalmaya karar vermişti. Cushman ve Wakefield'ın bir sözcüsü, Morgan Stanley'nin satın alımının "insanlara finans camiasının New York'ta kalacağına dair güven verdiğini" söyledi. Anlaşma, geçen yıl 1540 Broadway'in eğlence şirketi Bertelsmann tarafından satın alınmasıyla başlayan Times Meydanı'nın yeniden canlanmasını sürdürdü . Morgan Stanley'nin satın alması Manhattan'ın finans merkezinin Wall Street ve Finans Bölgesi'ndeki geleneksel bağlantı noktasının ötesine geçtiğini gösterdi ve ayrıca eğlence endüstrisi dışındaki şirketlerin Times Meydanı'nda ofis alanını işgal edebileceğini gösterdi.

1585 Broadway'de ticaret katları olarak kullanılabilecek bir miktar alan zaten vardı ve binanın elektrik sistemi iş istasyonlarının yüksek güç gereksinimlerini destekleyebilirdi. Morgan Stanley yöneticileri de binanın kolonsuz alanlarını beğenmişti. Firma, emtiaları , hisse senetleri , sabit gelirli ve forex bölümleri için ikinci ila altıncı katları kullanmayı planladı . 1585 Broadway'in satın alınmasından sonra bile, Morgan Stanley hala yaklaşık 250.000 fit kareye (23.000 m 2 ) ihtiyaç duyuyordu, bu nedenle 1994'te 750 Yedinci Caddeyi satın aldı. Bina yüzde 50'den fazla olduğunda Morgan Stanley'nin cepheye işaret koyması gerekiyordu. dolu. Bu kez, Morgan Stanley yöneticileri, büyük tabelaların dezavantajlarından daha ağır basan çok indirimli bir alan elde etmenin faydalarını gördüler. 1585 Broadway'in orijinal mimarı Gwathmey Siegel, 1994 yılında bina için bir yenileme tasarladı ve sonraki yıl yenilemeyi gerçekleştirdi. Dış cepheye tabelalar yerleştirildi; bodrum yemek odası ve executive süit eklendi; ve dört kata 2.000 işlem masası eklendi. Morgan Stanley ayrıca 1585 Broadway ve 750 Seventh Avenue satın aldıktan sonra 100 milyon dolarlık vergi muafiyeti aldı.

Morgan Stanley, 1995 yılının ortalarında, 1251 Amerika Kıtası Bulvarı'ndan taşınarak 1585 Broadway'e taşınmaya başladı . Bir yıl içinde perakende kiracıları, Sunglass Hut ve Starbucks da dahil olmak üzere zemin kattaki alanı doldurmaya başladı . Bina ayrıca, geç mirasçı Doris Duke'un mülkü tarafından yönetilen bir hayır vakfı gibi daha küçük kiracılar tarafından işgal edildi . Proskauer Rose, kirası yirmi yıl sürdüğü için 1585 Broadway'de yer almaya devam etti. Hukuk firması, 1585 Broadway'de ekipmanını yenilemek için 1996'da 4,5 milyon dolar harcadı. Proskauer Rose ve Morgan Stanley binanın tek ofis kiracısı olmalarına rağmen, tüm binayı işgal ettiler. Morgan Stanley , 1997'de Dean Witter Financial Services'i satın aldı ve 1585 Broadway, Morgan Stanley Dean Witter'ın "şehir merkezi kampüsünün" bir parçası oldu. Brennan Beer Gorman Monk, 1998'de Morgan Stanley Dean Witter için 1585 Broadway'in vitrinlerinden birinde bir bilgi standı tasarladı. Stand, yerden 8 ft (2,4 m) yükseklikte, 18 ekranlı bir küpten ve zeminin üzerinde bir kayan yazı tahtasından oluşuyordu. .

2000'ler sunmak

Geceleri görüntüle

Proskauer Rose 2000 yılında 19. katı yeniledi ve hukuk kütüphanesini alt bodruma taşıyarak yedi konferans salonu ve 49 ofis ekledi. Hukuk firması kısa bir süre sonra alanının geri kalanını yeniledi. 2001'deki 11 Eylül saldırılarının ardından , bu kadar çok işçinin küçük bir alanda toplanması bir sorumluluk haline geldiğinden, Morgan Stanley çalışanları Times Meydanı "kampüsünden" dağıttı. Binanın lobisi, yasal olarak açık kalması gereken özel mülkiyete ait bir kamusal alan olmasına rağmen güvenlik nedeniyle halka kapatıldı. Araç saldırılarına karşı korunmak için Morgan Stanley, 2004 yılında 1585 Broadway'in dışına ekiciler kurdu. Morgan Stanley, göçmen kuşların cepheye çarpma riskini azaltmak için 2005 yılında geceleri binanın ışıklarını kapatmaya başladı. Binanın dışındaki saksılar 2006 yılında kaldırılmış; New York Polis Departmanı , bariyerlerin araç saldırılarını önlemede etkisiz kalırken yaya akışını da engellediğini söyledi. Aynı yıl, Morgan Stanley 522 Fifth Avenue'de bir bina satın aldı ve özel servet yönetimi ve yatırım yönetimi bölümlerini buraya taşıdı.

Proskauer Rose'un 1585 Broadway'deki kontratının süresi 2010'da sona erdiğinde, firma 1585 Broadway'deki kontratını yenilemek yerine yakındaki 11 Times Square'e taşınmaya çalıştı . Morgan Stanley, Proskauer Rose'un boşalttığı alana taşınmayı planladı. Morgan Stanley yapıyı genel merkez olarak kullanırken Proskauer Rose binada nispeten az yer işgal ettiğinden, iki kiracı arasında gerginlik yaşanmıştı. Finans firması 1585 Broadway'de bankacılık ve ticaret bölümlerini elinde tuttu, ancak şehirdeki diğer birçok yapıyı işgal etti. Zemin kattaki mağaza alanı, Skagen ve Fossil Group gibi kiracılar tarafından kiralandı . Morgan Stanley daha sonra 2010'ların ortalarında 1585 Broadway'de yenileme çalışmaları yaptı ve her seferinde bir katı elden geçirdi. 2016 yılında binaya 750 kW (1.010 hp) yakıt hücresi de kuruldu.

2017'nin başlarında, Morgan Stanley yeni Hudson Yards gelişimine taşınmayı düşündü . Firma ayrıca Manhattan çevresinde başka ofis alanları arıyordu. Morgan Stanley, herhangi bir ev sahibiyle kontrat imzalarsa, o zaman o ev sahibinin 1585 Broadway ve 522 Fifth Avenue satın almak zorunda kalacağını şart koştu. Morgan Stanley, 1585 Broadway için alıcı bulamadı, ancak 2020'de 522 Fifth Avenue satmayı başardı. Morgan Stanley, New York'ta COVID-19 salgınının başlamasından sonra bile , diğer şirketler satış yaparken bile 1585 Broadway'in mülkiyetini elinde tuttu. veya alanlarını devretmek .

Resepsiyon

Mimari yazar Robert AM Stern'e göre , 1585 Broadway'in cephesi "80'lerin taş kaplı Postmodern kulelerinden hoş bir ayrılıştı" ve birçok övgü kazandı. Paul Goldberger The New York Times için şunları yazdı : "Çünkü bu binanın kendi başına ayakta duracak şekilde tasarlanmış gerçek bir cephesi var, bu, bir inç karelik tabela alanı kiralanmadığında bile makul görünüyor." 1991'in sonunda Goldberger, 1585 Broadway'i "yılın en iyi neredeyse boş binası" olarak adlandırdı. 1992'de, Times'tan Herbert Muschamp , 1585 Broadway'i "nişastalı gri giyinmiş, aşağıdaki sokaktaki edepsiz işlere sertçe bakan kare bir refakatçi" olarak tanımladı. Ada Louise Huxtable , binayı "çarpıcı bir olay" olarak nitelendirdi ve tasarımın "modernist giydirme cephenin saf, zarif hassasiyetini yeni karmaşıklık ve zenginliğe taşıdığını" söyledi. The Wall Street Journal'dan Eve M. Kahn, 1585 Broadway'i "su yeşili, ölçülü bir kurumsal monolit" olarak tanımladı.

Bina yenilendikten sonra, Stanley Abercrombie 1996'da Interior Design dergisine şunları yazdı: "Tabela alanının üzerinde, kule serin, simetrik bir şaft [...] alt katın parıltısını sessiz sakinlikle sürdürüyor". İç mekan konusunda Abercrombie, Gwathmey Siegel'in "her şeyin kolay görünmesini sağlarken" "kesintisiz, tutarlı ve kaçınılmaz görünen bir mimari ve iç tasarım çalışmasına potansiyel olarak ezici sayıda zor ve bazen karşıt talepleri uzlaştırdığını" yazdı. 1998'de Times Meydanı'nın karşı ucunda 3 Times Meydanı inşa edilirken, Muschamp, 1585 Broadway'in, 3 Times Meydanı'nın inşasından önce bölgedeki "ticari tasarım kalıbından cesurca çıkan" tek yeni bina olduğunu yazdı.

Ayrıca bakınız

Referanslar

notlar

alıntılar

Kaynaklar

Dış bağlantılar